林奇芬：以房養老要考量4大變數
台灣已進入高齡化社會，加上少子化隱憂，未來退休的民眾可能面臨有房無子女照顧的窘境，因此銀行開辦的「以房養老」業務，也成為民眾退休金的來源之一。
以房養老，主要適用於「有房子無現金」的退休族，透過銀行貸款，將「不動產」轉化為每月現金流，可作為生活費用。目前開辦此業務的銀行有9家，核貸案件有1千多件，金額尚未超過100億元，規模仍小，不過有逐漸受到注意的趨勢。
以房養老目前大約可貸款房價的7成，分30年逐月給付給貸款人。舉例來說，如果房價2,000萬元，可貸款7成是1,400萬元，若以30年給付，每月可領3.88萬元。另外，再按照累積貸款金額，按月支付利息。但想採用以房養老，有4個問題需要考量。
➊每月可領取金額會，因利息增高而逐年遞減。以房養老的概念，類似逐月向銀行借錢，累積貸款金額越來越高，例如，第1年每月貸3.88萬元，1年後貸款金額累積到46.56萬元，10年後累積貸款金額達465.6萬元。需要繳給銀行的房貸利息也逐月提高，扣除後每月可領到的錢逐漸遞減。
前述案例，一開始每月可領到3.88萬元，但10年後可能降為3.1萬元，20年後更低。
➋房貸利率變動，可能影響每月領取金額。目前利率水準低，約僅2%上下，不過利率是浮動的，未來若利率水準升高，房貸利息也會上升，扣除利息後每月可領取的生活費用，還會再降低。
➌通膨率高低的影響。若以60歲之後使用以房養老方案，假設退休後可活到85歲，等於還有25年時光，未來的這25年通膨率與生活費用如何變動，原先預估的金額是否足夠，仍是不得不面對的變數。
➍可貸款金額與屋齡、房屋價值有關。雖然最高貸款水準可達7成，但銀行還是會依個別狀況審定，若是屋齡過高，或房屋所在地段非屬於蛋黃區，可貸款成數將打折扣。
以房養老提供有房產無現金的退休族資金週轉的管道，但是從以上4大變數來看，以房養老只能協助解決部分資金問題，最好只作為備案，而不是主要的退休計畫。
本專欄僅代表專家個人觀點
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年9月號第120期
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